De energierekening als investeringsmotor

De energierekening als investeringsmotor

De politiek houdt de corporaties in de tang. Dat brengt met zich mee dat de corporaties de hand op de knip houden in afwachting van betere tijden. Dát is funest voor de bouwwereld en onze Nederlandse economie. De corporatiesector is normaliter conjunctuur ongevoeliger, en hebben de financiële kracht om te blijven investeren.

De politiek realiseert zich, lijkt het, onvoldoende dat het de corporaties zijn die onze economie weer aan kan jagen. Er zijn zoveel sectoren afhankelijk van de huizenmarkt en de investeringskracht van de corporaties. Hierbij een oproep aan de corporaties investeeer, wacht niet langer. Teveel sectoren en inkomensgroepen wachten met smacht op nieuwe projecten om deze crisis te kunnen overleven.

Slechts één nieuw gezichtspunt hebben woningcorporaties nodig om nog dit voorjaar de bouwsector vlot te gaan trekken. Eén nieuw idee. Maar wel revolutionair. Naast de geldstromen uit de huur, gaan ze voortaan ook de geldstromen uit de energierekening inzetten om te investeren.

De gemiddelde corporatiewoning in Nederland kan voor €27.000,- bovenop de kosten voor “gewone” renovatie naar energienotanul. De gemiddelde energierekening van een huurder (€ 150,-) levert een investeringsruimte op van ca. € 40.000,-. Er zit dus een “overwaarde” in de cashflow, die nu ieder jaar verdwijnt door de schoorsteen van de huurder… ik heb een idee. Laten we dat eens anders doen.

Energienota nul. Bij nieuwbouw kan, zie EcoCredo- sociale huurwoningen in Borger. Voor bestaande bouw kan het ook!

Corporaties, toon lef, door dromen, durven doen bereiken we gezamenlijk veel meer. Op naar een nog betere toekomst.

Advertenties

SOLAR DRENTHE: Dé nieuwe naam voor zonnepanelen

NIEUW: Solar Drenthe, compleet zonnepanelensysteem 2.000 Wp voor € 2.950 incl. Btw

Een nieuwe naam. SOLAR DRENTHE. Een bedrijf dat gespecialiseerd is op het gebied van zonne-energie. Wij kunnen u voorzien van een eerlijk advies in het kader van aankoop van een zonnepanelensysteem. Wij komen bij u thuis voor een vrijblijvend gesprek en offerte. Wij leveren en installeren het systeem ook.
SOLAR DRENTHE staat voor persoonlijk contact, altijd op zoek naar de juiste prijskwaliteitverhouding, goede kwaliteit van de installatieonderdelen en staat voor een uitstekende service en garanties. Eén aanspreekpersoon gedurende het gehele proces.
Bij een nieuwe naam hoort natuurlijk ook een feestje. Daarom bieden wij u een STARTERSACTIE aan. Een zonnepanelensysteem aan voor een messcherpe prijs van € 2.950 incl. Btw.

Het systeem bestaat uit:
• 8 panelen van Simax blackline met 250 Wp per paneel
• omvormer Stecagrid 1800
• draagsysteem voor pannendak van Clickfit
• incl. DC bekabeling
• incl. Btw
• Excl. installatie

Het systeem met een vermogen van 2000 Wp levert in het eerste jaar ongeveer 1700 kWh, uitgaande van ideale situatie. Wees er snel bij, deze actie duurt tot 1 april 2013.

Voor meer informatie of een offerte-aanvraag mailt u ons op : info@solar-drenthe.nl

Of bezoek onze site: http://www.miedemabouwadvies.nl/solar-drenthe

Remt het imago van de bouw? Anders kijken, innovatief en duurzaam

Eigenlijk vind ik het wel leuk om te reageren. Wie de bal kaatst…..zeggen ze dan. De tijd is er rijp voor, om het conservatieve en het oude los te laten, en over te stappen op een geheel andere manier van kijken, innovatief en duurzaam, en niet alleen voor ons zelf maar ook voor na ons komende generaties. Dat is goed voor de leefbaarheid op deze aarde, maar ook goed voor de portemonnee van de burger. De betaalbaarheid van het wonen, nu en in de toekomst moet betaalbaarder gemaakt worden. Dat kan de bouwsector niet alleen. Maar wie wijst, wijst nog altijd met 3 vingers naar zich zelf. Dus ik begin bij de sector zelf.

Innovatief en duurzaam

Het is de hoogste tijd dat de oude gebruiken worden los gelaten. Tijd voor innovatie, denken in kansen. Ja-maar doet nu even niet mee! Denk mee in onderstaande lijn van denken.

Energieprijzen

Als we terug kijken en constateren dat de energieprijzen de afgelopen 15 jaar met meer dan 10% per jaar zijn gestegen, en de verwachting is dat dit ook de komende jaren het geval zal zijn, dan wordt het wonen voor heel veel mensen al op korte termijn onbetaalbaar! Uitgaande van een verbruik van 1800 m3 gas en 3500 kWh aan elektra betaal je nu al € 185/mnd. Als de trend zich doorzet, is dat over 10 jaar al opgelopen naar meer dan € 485/mnd! Ik wil het niet betalen! In Zweden bijv. wordt 44% van de energieconsumptie duurzaam opgewekt. In Nederland is dat maar 3%, en dat komt denk ik, mede door het fijnmazige energienet, en dat zorgt ervoor dat gemak dient te mens, dus wij blijven wel betalen, ondanks de alsmaar stijgende energieprijzen.

Afschaffen traditioneel aanbesteden?

Het traditionele aanbesteden op prijs heeft niet de toekomst. Afschaffen deze manier van prijsvormen en gunnen. Door consortia te vormen, ketensamenwerking aan te gaan zijn er grote synergie voordelen te behalen. Faalkosten kunnen terug gebracht worden tot nihil. Partijen zijn meer betrokken om een goed resultaat te leveren. Een bijkomend voordeel is werkgarantie. Ook dat werkt prijsverlagend. Passie voor het werk, en samen nieuwe concepten bedenken werkt inspirerend en komt het innovatievermogen ten goede. Uit mijn netwerk hoor ik al dat een kostenreductie van 20-50% realistisch is.  Dat biedt weer kansen om nieuwe innovaties te implementeren, bijv. de sensortechnologie. Laat de auto-industrie hierin ons grote voorbeeld zijn. Verder zal de toekomst zijn dat er meer gebouwd gaat worden onder geconditioneerde omstandigheden. Theorie en praktijk moeten dezelfde uitkomsten gaan geven. Er zal een verplaatsing gaan optreden van werken op de bouwplaats naar werken in een hal.

Duurzaam en demontabel bouwen

Ontwerpen vanuit de Trias-Energetica. Maar ook bouwsystemen die veel gemakkelijker kunnen inspelen op de veranderende volkshuisvestelijke vraagstukken. Een corporatie rekent met een exploitatieperiode van 50 jaar op basis van een netto contante waarde berekening. Het woning waarderingssysteem heeft laten zien ook beperkend te zijn, en staat innovatie in de weg. Om in te spelen op de vergrijzing, ontgroening en krimp is het nodig om demontabel te gaan bouwen, om zo te kunnen inspelen op de veranderende marktvraag. Op locatie A woningen bouwen, die bijv. 15 jaar blijven staan, om vervolgens verplaatst te worden naar locatie B. Hiervoor zijn zeker business modellen te bedenken die dit financieel haalbaar maken. Dit biedt ook kansen voor onderhoud en beheer mee te nemen in het concept. Ontzorgen van de opdrachtgever, en klant is koning. Er zijn al partijen ver gevorderd op het gebied van demontabel bouwen. Bij mijn vorige werkgever hebben we energie- opwekkende sociale huur in Borger mogen realiseren. Een landelijke primeur! Het kan dus,  waar een wil is, is een weg. De woningen voor 1-2 p.p.h.h. en kleine gezinnen wekken 3200 en 3500 kWh aan elektra op per jaar. Alleen huur betalen, geen energiefactuur meer. Vrij van de als maar stijgende energielasten.

Anders financieren

Dit is een onderwerp dat de bouwsector niet alleen kan oplossen. De investering in een energiepakket moet buiten de woonquote gebracht worden, maar ook loskoppelen van de woninghypotheek. De investering in het energiepakket, om energie opwekkend te zijn (consumptief verbruik nul) koppel deze aan de woning en de energielast van € 185 / mnd voor de komende 30-50 jaar verkapitaliseren, en op basis van een disconteringsvoet terug rekenen naar een investering vooraf. Deze investering apart financieren met een vaste rente gedurende de exploitatieperiode van de woning, stel 30-50 jaar.  Geen stijgende energielasten meer. Bij verkoop van de woning wordt de woning verkocht, incl. de financiering van het energiepakket. Dit deel is dus overdraagbaar. Indien de investering zelf gefinancierd wordt, komt dat ten goede aan de waardeontwikkeling van de woning.

Deze manier van rekenen is voor een woningverhuurder/belegger ook gunstig. De huurder, maar ook de woningeigenaar betaald in plaats het energiebedrijf, de rente van het energiepakket. Verhuurder blij, huurder blij, woningeigenaar blij. De betaalbaarheid van het wonen wordt verbetert, en dat komt het besteedbaar inkomen weer ten goede, en dat is weer goed voor de economie. Een bijkomend voordeel is dat ook onze planeet er wel bij vaart.

Ik hoop hierbij een bijdrage geleverd te hebben aan deze discussie.

 

 

 

 

 

 

De woningmarkt moet in beweging!

Het kabinet wil het eigen woningbezit stimuleren. Op zich een goed streven. Het eigenwoningbezit ligt op dit moment op 58%. Een stijging van 16% ten opzichte van 1985. Het bezit van een eigen woning brengt ook verantwoordelijkheid met zich mee. Niet alleen voor de woning maar in zekere zin ook voor de directe woonomgeving.

Eigen woning

Het bezitten van een woning, maakte opbouw van eigen vermogen mogelijk. Momenteel zijn de omstandigheden minder gunstig, en zullen veel woningeigenaren die gedwongen moeten verkopen, genoegen moeten nemen met minder winst, of zelfs verlies. Dat is natuurlijk nooit leuk. Maar de kans is groot dat een verkoper zijn verlies neemt op het moment dat er zich een koper aandient. Maar de koper zit ook vast in een keten, en moet veelal eerst de eigen woning verkocht zien te krijgen.

Onzekerheden

Door de hoge woningprijzen, de lagere leencapaciteit, de baanonzekerheid, de als maar stijgende energieprijzen, de stijgende zorgkosten, de stijgende huren, stijgende kosten van kinderopvang, de lagere pensioenvooruitzichten durven veel woning-zoekenden de stap niet meer te wagen om de keten te doorbreken en een stap in hun wooncarriere te maken, terwijl ze dat wel zouden willen.

Het recht op koop

Het recht op koop verandert hieraan niet veel schat ik in. Corporaties moeten 75% van hun bezit te koop aanbieden. Reden voor corporaties om veel herstructurerings-gebieden aan te wijzen, omdat het anders zeer moeilijk wordt om de transformatieopgave die nodig is te realiseren. Veel corporaties richten zich nu op woningrenovatie van bestaand bezit. Dit brengt een levensduurverlenging met zich mee, en hiermee wordt de gemiddelde leeftijd van de woningportefeuille verhoogd. De vraag is of dat gewenst is naar de toekomst toe. Sloop en vervangende nieuwbouw blijft noodzakelijk om het woningbezit aantrekkelijk te houden voor de huidige en toekomstige bewoners.

Leefbaarheid

Behoud van voorzieningen is een ander aspect dat belangrijk is. Indien goede voorzieningen ontbreken, zullen vroeg of laat mensen besluiten te verhuizen. Hiermee komen we ook op het aspect van leefbaarheid. Dit komt steeds verder onder druk te staan. Teveel mensen die willen verkopen, is niet goed voor de uitstraling van de woonomgeving. Vraag is, of deze woningen wel binnen redelijke termijn verkocht zullen worden. Misschien zijn er wel woningen bij die onverkoopbaar zijn geworden. Dit kunnen zowel corporatiewoningen zijn, maar ook particulier bezit. Leegstand dreigt, verloedering, criminaliteit komt op, schuldsanering dreigt. Geen vrolijke vooruitzichten! De aspecten schoon, heel en veilig komen in het gedrang!

Oplossing?

Wat dan wel te doen? Essentieel is dat er goede basisvoorzieningen zijn. Zorg dat de bebouwde woonomgeving schoon, heel en veilig is. Om in te spelen op het aspect krimp, is alleen woningrenovatie niet afdoende. Sloop en vervangende nieuwbouw, waarbij er rekening wordt gehouden met verdunning, minder woningen terugbouwen, blijft nodig ook naar de toekomst toe. Woningen die zo weinig mogelijk energie vragen, liefst duurzaam opgewekt geniet de voorkeur dat er voor zorgt dat het energieverbruik drastisch lager wordt. Minder afhankelijk van energiebedrijven is een pré. Woningen die levensloop bestendig zijn. Er ligt een opgave om de kosten van het wonen, huur en energielasten te beperken, of liefst te verlagen. De stichtingskosten van een nieuwbouwwoning zal ook een bijdrage dienen te leveren. Bouwen moet en kan goedkoper! Dat geldt ook voor de kosten van de gezondheidszorg en kinderopvang. De betaalbaarheid van het leven in Nederland bereikt voor veel mensen op dit moment een kritische hoogte, en waar onvoldoende greep op is. Hierbij opgeteld alle macro economische onzekerheden, dwingt mensen ertoe een pas op de plaats te maken, en zich te beraden over hun toekomst. De inkomens zullen op peil dienen te blijven, en de kosten van levensonderhoud zullen goedkoper dienen te worden. Daar ligt een opgave voor dit kabinet. Dat verhoogt het besteedbaar inkomen, en gaat weer vertrouwen geven, en zet mensen in beweging. En beweging is nodig in de woningmarkt, dat is ook goed voor de Nederlandse economie.